导语：预售金天下统一政策有利于修正部门地方政府太过羁系。
2021年房地产开发商的资金链普遍承压，其中最主要的问题之一，就是预售资金羁系变得异常严酷。在楼盘歇工多点着花的大靠山下，许多都会的预售金羁系政策层层加码。
新春来临，房企预售金羁系或许迎来松绑。2月10日晚间，市场新闻称“天下性的商品房预售资金监视治理设施”已于克日制订出台，要求各地方凭证工程造价条约等审定重点羁系资金额度。此举意味着，去年下半年来趋紧的羁系事态有望获得放松。受此新闻刺激，11日上午，房地产开发、家居装修、修建、地产中介署理等板块齐声上涨，多股涨停。
对于这一“利好新闻”，多位房地产业内高管及一线投融资从业者对第一财经揭晓了郑重看法。首先是地方和企业层面尚未接到正式通知或看到正式文件出台；其次，即便新闻属实，房地产从业者普遍以为对行业利好有限。
“对信用已溃逃的那部门房企不会发生实质正面影响。”一名受访者示意。
此外有业内人士指出，根据工程造价总额为基数举行羁系额度盘算并不是新事物，此前许多地方政府已经按类似设施执行，因此未必能带来太多资金量释放。
A股8只地产股涨停
2月11日，房地产及其上下游产业链板块一扫阴霾，领跑股市。
住手中午12时，A股装修建材板块整体大涨3.3%，修建板块整体涨2.8%，房地产开发板块涨1.2%。港股地产署理板块涨4.74%，楼宇制作板块整体涨3.4%，家居装修零售板块整体涨3.3%，地发生长商板块涨1.3%。
详细看上市企业，上午开盘后不久，A股的泰禾团体、荣安地产、南山控股、天保基建、金科股份、京投生长、嘉凯城、中国武夷8只股票涨停，新城控股涨6.3%，万科A涨2.3%，阳光城涨1.0%。港股内房股中，时代中国涨7.8%，富力地产涨7.3%，世茂团体涨6.6%，中国奥园涨6.4%。港股地产署理上市公司易居企业控股涨幅达5.4%。
为何一则关于商品房预售资金治理的新闻，能让股市掀起这么大的波涛？这对房地产事实释放了怎样的信号？
已往，商品房预售款羁系的详细设施由各地地方政府制订，尺度和实行细则都不统一。有都会要求预售款全额转入羁系账户并羁系40%-50%，也有都会仅羁系5%。但去年下半年以来，由于房企资金链主要，多地泛起房地产开发项目歇工征象，因此许多都会赶快给预售资金羁系套上“紧箍咒”，严酷限制房企取用预售资金。
有统计显示，去年下半年，跨越40城收紧了预售资金羁系，如上调羁系额度占比、“将所有购房款纳入羁系”、不再区分重点羁系和一样平常羁系、提高支付节点要求、拉长支取时间等。此外，在执行层面，羁系部门对于企业盘活预售资金的方式、工程进度及质量等核查也更趋严酷。
贝壳研究院高级剖析师潘浩称，多地通过收紧预售资金羁系预防“交付风险”，有利于维护购房者权益，但部门都会泛起了太过收紧的情形，这对于财政结构较为一样平常的房企而言，意味着在艰难时刻遭遇更大的流动性压力，使企业整体偿付和投资能力受到影响。
羁系的层层加码，导致一种新鲜的征象泛起了——许多房企账本上躺着几百亿，但现实可天真动用资金只有几亿，甚至还不了两三亿的债务，最终泛起实质性债务违约，从而引发违约的“雪球”越滚越大。
此前，已有不少房企反映，资金链压力大的主因就是遭遇了预售资金的强羁系。“去年上半年累死累活降价促销卖掉一批房，然则最后能回到团体的资金还不到30%，这样房企想自救也很难。”一家20强房企内部人士曾对第一财经示意，该公司去年11月发生债务违约。
据领会，在资金羁系上，各地尺度不统一，有些地方卡得稀奇严。“有房企出险后，其他正常谋划企业去取钱时，也被卡得很死，拿不出来资金就会对照穷苦。”一家头部房企的投资认真人告诉第一财经。
凭证市场新闻，新出台的天下性的商品房预售资金监视治理设施，与旧版划定最大差异之处，在于明确对预售资金的划定举行了天下统一，要求由市县级城乡建设部门凭证工程造价条约等审定，能确保项目完工所需的资金额度，当账户内资金到达羁系额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。
在虎年春节之前，就有新闻称，天下性的预售资金解绑政策正在起草制订中，以缓解地产行业流动性压力。只管那时只是一则传言，也引发了不小的关注度。由于在房地产企业可依仗的资金中，卖房回款是确定性最高的种别，因此预售资金放松政策被寄予很大期待，一旦有任何风吹草动，房地产行业情绪就会空前高涨。
“出险房企依然会被按住”
进军元宇宙？ 外媒：麦当劳申请 “虚拟餐厅”商标
2月11日消息，据外媒报道，商标律师兼Gerben Intellectual Property创始人Josh Gerben近日在社交平台上表示，麦当劳近期提交了10个注册商标，其中包括为虚拟世界申请的品牌商标。据Gerben介绍，麦当劳计划 “经营一家以虚拟现实为特色的虚拟餐厅”和“一个以送餐上门为特色的在线虚拟餐厅”。
值得提及的是，住手现在，有关“天下性的商品房预售资金监视治理设施”并无任何正式文件对外公然。市场新闻撒播后，第一财经采访了多家头部房企，但身处市场一线的地产公司还未接到正式文件或通知。
“文件是住建部牵头做的，但现在下面都还没有看到。”一家大型房企的区域认真人对第一财经示意。
一家TOP20房企内部人士则告诉记者：“看到新闻后，就咨询了我们总部所在地房协，房协也还没有看到相关文件。”
“还没有看到正式文件，传得风风雨雨，希望它是真的。”某TOP20房企CFO称。
大部门房企人士都以为，若是新闻属实，确实是对行业的整体利好，但详细细则若何、何时推行、各地若何落地执行等，现在都没有底，因此一线从业者的态度基本是郑重的。
一家头部房企投资部认真人示意，现在国家确实是希望银行对房企加大放款力度，但银行放下来的贷款(主要是开发贷和按揭贷)都进了羁系账户，取不出来，若是不把羁系账户规范起来，相当于上层的政策出来，到了尾端控制不了。
某TOP20房企的CFO则以为，政策如若属实，那么是一个起劲的信号，已往在预售资金羁系这块，有地方做得“偏激”，甚至有出于私利将房企资金放到第三方账号并挪用的征象，新政策对于过往乱象有纠偏的作用。对于行业来说，应该回到正常局限，该羁系的就羁系，不应羁系的就放回给房企。
对于政策后续影响，该CFO以为，对于差异房企的影响要区分看待。信用好的房企，是收获了重大利好，自己这些企业的资金羁系就相对对照松，跟出险房企是差其余。出险房企的羁系账户资金，接下来依然会被“按得死死的”。政策并不是雪中送炭，也不是江湖救急，政策不会影响行业洗牌，只是让优质房企有空间和实力去摒挡烂摊子。
“对出险房企来说，影响不大，由于现在许多项目是互助的，互助项目的资金之前都不敢分配，现在纵然把钱盘回来，思量到互助方的风险，一样不敢分配。”他示意。
中原地产首席剖析师张大伟称，从最近各地的预售政策转变看，基本都是有松绑有收紧，焦点依然是针对信用高的企业相对放宽，针对资金链主要的企业反而继续收紧，一方面可以释放市场整体资金流动性，另外一方面保证了购房者的基本权益被保障。
一家TOP20房企的一线融资营业认真人以为，后续影响仍要分都会来看，由于只管天下统一出政策，但详细细则制订和执行仍然要靠地方，“我们的预售资金羁系户余额确实是很大的，能释放若干现在真不知道。”
多方博弈
同时，在业内人士看来，即便预售金羁系政策有所松动，未来在执行层面，也也许率会泛起地方政府、房企、项目互助方的多方博弈。
从地方政府的角度来看，去年以来房企暴雷、项目歇工的情形，确实带来伟大压力，尤其是部门房企资金“十锅九盖”，为了保交楼，地方政府不得纰谬预售金羁系层层加码。
“上面喊话容易，但责任照样落在地方，地方政府责任是很大的。以是新政策要落地也不是那么容易，贯彻政策不能能一刀切，一定会差异化处置。”上述TOP20房企CFO预估，出于担责思量，地方政府在执行政策时会严谨思量地方详细情形。
某头部房企投资认真人也以为，现在谁都不敢保证公司不会失事，尤其民营房企，地方政府的态度依然相当郑重。
而且现实上撒播的“新规”并不是新事物，此前许多地方政府已经接纳类似设施执行了。凭证华西证券对50城此前预售资金羁系政策的调研，根据工程造价总额为基数举行羁系额度盘算早已是一种主流方式，好比：大连要求重点羁系资金额度根据工程预算清册总额的110%盘算，宁波要求根据工程造价的130%盘算。这与撒播的新政中“市县级城乡建设部门凭证工程造价条约等审定”的要求并没有太大区别，因此并不会带来太多资金量释放。
有业内人士指出，有些都会根据新政策来盘算，不仅不会放松，还可能趋严。好比北京此前要求预售金重点羁系额度不得低于5000元/平方米，若是北京的现实工程造价跨越5000元/平方米，则重点羁系额度反而上升。
亿翰智库以为，预售资金羁系严肃有其合理性存在，主要是为了维护消费者的正当权益，然而此前政策严肃水平似乎超出了预期，对于企业而言雪上加霜。因此，预售资金羁系应该适度合理化，在市场和企业间找到平衡点。若新闻为真，无疑将减轻企业资金肩负，但纵然是放松，也许率也是在保障衡宇正常交付的基础上做适度的调整，不会有大局限的松动，适度调整之后的资金或优先用于支付拖欠供应商的欠款等，这种适度调整对企业自己的辅助或许并不大。
此外，亿翰智库示意对于杠杆稀奇高、信用已溃逃的民营房企，预售资金羁系也许率不能能有所松动，松动之后无法保证企业能够顺遂实现项目交付。因此放松的主要工具仍将是信用较高的、谋划稳健型的企业。差异都会的基本面也有差异，若某一都会内烂尾项目普遍，也许率不会显著放松。
“纵然出台天下性的预售资金羁系新政，也不意味着放松预售资金羁系。地方政府为了保障购房者权益会明确。整体上看，部门都会因前期太过收紧可能有所放宽，详细执行还会因城施策。”张大伟称。
作者：马一凡 ▪ 张歆晨 ▪ 吴斯旻
【编辑:程春雨】
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